每年年初，我们买房社，除了怼人，都会对武汉房地产可能出现的热点，做预测。

什么“审慎乐观”、“阶段性调整”之类似是而非的判断，在我们看来毫无价值。

要预测，就来实锤。

比如去年初，我们分析，房地产的风口，是谌家矶。

这主要基于对武汉地图长期揣摩，再加官媒接二连三放风，就坐实谌家矶区域有大动作的判断。

但最终结果，出现偏差——

哥没有想到由雄安开始，高层对房地产的风向大变，长江新城禁一般性房地产开发。

所以对今年热点的判断，我们舍弃“房地产”三个字。

重点是，武汉城市格局，可能出现的核变。

去年，新的CEO，需要新的执政抓手，再分析武汉区域内土地资源最丰富，足够腾挪的空间，我们得出谌家矶=“长江新城”的结论。

今年，武汉的关键词是什么？

——完成国家赋予的使命

——努力建成国家中心城市

满打满算，还有7年。

留给武汉的时间，不多了。

而城市空间的扩张，是武汉冲击“国家中心城市”的决定性战役。

城市竞争

城市之间的竞争，高度白热化。

去年，武汉掀起人口争夺战序幕，基本一将功成万骨枯的节奏。

今年，争夺将从抢人，扩散到抢地盘。

说简单点，城市扩容。

武汉为什么要“扩容”？

因为武汉不够大。

过去我们总说“大武汉”，其实是错觉。

武汉主城区建成区面积比较大，再加上江河湖泊阻隔，通勤距离长，给外界造成错觉。

但实际上武汉的面积是平方公里（百度百科）。

不要说对比重庆的平方公里，哈尔滨平方公里，成都平方公里，就是我们印象中很小的长沙，也有平方公里。

长沙主城区小，但他下面还有1个县+2个县级市。

武汉面积过小，对武汉参与城市竞争不力。

也不符合国家对武汉中心城市的定位。

武汉眼看追不上南京，就喜欢跟成都死掐。

因为两家民间都自认为能冲一线，其实痴人说梦。

两家撑死区域中心，不存在太直接竞争。

另外两家都是吸血型城市，成都连南充都辐射不了，你还担心他辐射武汉？

武汉最大假想敌应该是郑州。

比较有意思的是，郑州和南京，面积都比武汉，更小。

但人家有武汉无可比拟的优势。

算GDP这些城市级指标，郑姆斯特丹远比不上我东方芝加哥。

然鹅，大河南很厉害。

GDP排名全国第五，仅次于广东江苏山东浙江。

河南不沿海，又没政策支持，他居然第五，难道就是传说中神秘的东方力量？

河南的凶狠，除了人口多，还在于以郑州为首的豫北城市群。

划重点啊——

未来城市竞争，就是城市群的竞争。

你不承认就是傻。

举一个很直观的例子。

郑州跟武汉一样无趣。

但是你去郑州，不好玩，大巴1小时就到开封看包拯；高铁半小时到洛阳赏牡丹；开车1小时就到新乡买冰箱。

更何况产业之间协同？

中国最好的城市群是长三角（包括南京）、珠三角，他们内部关系和谐，相互之间错位功能补充。

而国内最像这两个三角的，就是豫北。

武汉的1+8战略，呵呵哒，专家说是因为不同行政区划难以协调。

我们没有时间去创新机制体制，理顺城市之间的关系，作为武汉的护卫舰。

既然历史就形成武汉独尊的地位，跟郑州大不一样，武汉不如吞并周边，形成行政统一的“准城市群”。

武汉什么扩容谁？

民间呼声最高的，是鄂州、汉川。

无论开发商，还是所谓实体经济界，基本都默认这个趋势。

现在就缺少一个契机。

汉川人对武汉的认同感，比新洲人还高，从行政权属看，假如汉川并入武汉，湖北省一级就能决策。

鄂州就不一样，作为地级市，需要中央拍板。

刚上大学的时候，几个外省同学要求哥带他们去黄冈，表示要在黄冈中学门口吐口水。

那时候穷，买不起车票，就骑车去。

这一趟骑行，让哥对武汉周边几个县市有了直观认识。

——鄂州离武汉真近啊，鄂州城区真小啊。

从光谷到鄂州，大概50公里。

刚进鄂州，哥还以为到了江夏CBD。

如果你摊开武汉地图会发现，武汉整个格局像不规则的蝴蝶。

一个大城市，最好是等轴距状。

这是产业布局、交通物流最经济发展格局。

武汉从版图上，要把缺的地方，补起来。

所以哥认为，不仅仅是鄂州主城、梁子湖还是华容，包括汉川，甚至黄冈的黄州、团风，都有很大概率并入武汉。

过去的经验告诉我们，当舆论一致认为会出现某个结果，一旦契机出现，事实上会比预期给的更多。

所以——

武汉城市版图的扩张，将成为这城市下阶段存在的关键词。基于此，我们判断今年武汉的热点，在“外地”。

凭什么你要啥补啥？

凭什么武汉缺什么，就给你补什么？

因为武汉地位高。

这是武汉扩张的外部必然性，政策基础。

去年初，中央正式发文，支持武汉建设国家中心城市。

中心城市，意味着武汉不仅要对湖北，还要对中部，对长江中下游，负责。

但武汉现在的能力，是负不起责的。

不仅没法给别人发红包，还要抢别人红包。

?现在关于城市化路径，专家们有两种观点：

一是发展小而美的中小城市

一是把大城市继续做大。

哥也不知道哪条路对，但显然第二条路，更容易实现。

武汉本来就够吸血，再合并这些县市，不是更一家独大，还怎么带动周边？

这有点悖论。

武汉要冲击国家中心城市，现在不能停下来等别人，没实力也没意义去帮比自己更弱的兄弟。

只有先把武汉做大，先到终点，才有可能回过头来反哺小兄弟。

当然不是无限期支持武汉，时间点就是，年。

短短7年要实现目标，对武汉的挑战很大。

武汉年进入万元GDP俱乐部。现在同规模城市，经济地位要再向前冲，单靠自身8%左右增长率，不现实。

行政并区是最现实最直接的选择，比如成都并简阳。

另外再说直接一点，武汉目标年人口万。

目前，武汉人口是万，缺口有万。

你就是把武汉小哥、嫂子们累死，7年也生不出万。

你就算每年真能留住20万大学生，7年也只有万。

那怎么实现目标？

吞并别人。

并鄂州，就多万人，并团风、汉川，都是大几十万的人口。

城市竞争，人口比人才重要。

对武汉的意义

?接下来，我们再说武汉扩张的内部必然性。

上面说了很多县市，其实和武汉融合度最高，兼并意义最大的，还是鄂州。

关于鄂州并入武汉的传言，已经传了很久，凭什么认为现在有可能瓜熟蒂落？

哥觉得有几个信号——

1、去年4月，武汉地铁11号线确定延伸至鄂州葛店；

2、华师确定在鄂州建设新校区，地大在武汉鄂州交界处落户新校区；

3、顺丰机场落户鄂州燕矶。

尤其是顺丰机场。

哥看过一个物流专业人士分析，这里是货运天选之地。

从燕矶到成都、北京、上海、广州，飞行距离之和最短。

飞机每天11点起飞，2点鄂州降落，分拣之后4点起飞，6点抵达目的地，次日就能配送。

对于鄂州这种体量的城市，根本不需要这么大机场。

为什么不选武汉？

因为大城市空域紧张，必须先保客运。

燕矶距离武汉市中心才70公里，估计走高速从鄂州到光谷，比从汉口到光谷还快。

而航运领域从业者，多高阶人才，对教育医疗生活质量要求高，可以预见的场景，是燕矶工作武汉安家。

假如未来真达到联邦快递之于孟菲斯的地位，你置武汉于何地？

让武汉给鄂州做配套？

对于鄂州而言，考虑他的面积和人口，如果不和武汉通盘考虑，发展的空间太有限。

而鄂州也一直有意和武汉携手。

最早是把部分区域，纳入大光谷整体规划，但土地权属还在鄂州身上。然后鄂州希望把有基础的区域，纳入武汉，比如三江港纳入武汉保税区，没有成功。

现在看，既然一步步吞噬不成，干脆一口吞了。

如果鄂州果真纳入武汉，首先为光谷打开发展空间

跟一些搞规划的朋友沟通，哥发现一个问题，搞城市规划的，往往对类似科技产业新城的规划，很头疼。

因为他们完全无法预料高科技产业发展能迸发多大的能量。

也无法预估科技产业带来的巨变。

所以规划总是落后于现实。

对科技类新城，现在唯一的办法是把容器做大，尽可能大的预留发展空间。

而这种城市版图的扩大，至于城市的意义，视线还不能局限光谷。

比如去年，武汉把谈了多少年的第四镇，给了长江新城。

光谷就尬了。

然后有些人说，我们光谷从来不屑于当武汉第四镇，我们是北上广光。

一般说这话的都是开发商，他小九九是，房价北上广光。

其实，不仅光谷，全国基本上大部分城市，去年都有一种明显转向——从前两年的单点突破，重回多点开花、多方向出击。

武汉的光谷，成都的天府新区，天津的滨海新区......

一度都承担城市上天的重任。

天府新区，当年定位是成都双核发展动力之一，号称全国定位最高的新区；

滨海更不用谈，全国都的焦点。

现在哪怕在当地，都没什么人再提新区。

房价进入漫长站岗期。

光谷产业基础比较好，但他也有其他新区、新城同样的局限。

作为城市发展的一个方向，一旦速度太快，必然受到其他方向的牵制。

核心就是土地资源瓶颈。

葛店可以和大光谷整体规划，但土地权属二元，这里面存在的时间差，极易导致房地产投机炒作。

去年，武汉及周边涨幅前十楼盘，居然5个在鄂州。

基本上，从房地产看，都为别人做了嫁衣。

所以，成都也好，武汉也好，重回多中心+轴线连接+多组团发展格局。

最后，我们说大家最的房地产投资机会

假设武汉扩张成真，一定又是房地产的盛宴。

武汉与鄂州，武汉与汉川，经济产业、交通方面的融合，就剩捅破窗户纸，但土地收储出让，依然分属不同行政管辖。

所以，肯定会有空间和时间差，提供投机机会。

但哥认为，武汉城市扩张，不是“摊大饼”。

城市摊大饼是全区域的城市化，这是城市平权运动。

但哪怕武汉收纳鄂州、汉川、团风，他们也会以组团形式出现。

从鄂州到武汉之间，一定还会存在二元结构。

只不过这些区域不再追求小而全的体系，转变为分担武汉城市功能的组团。

摊大饼的发展阶段，买房投资，可以跳过车站、集贸市场这些难拆迁区域，去更偏地段布局。

根据板块轮动效应，一旦轨道交通通车，野鸡就能变凤凰。

但并区这种模式，意味着不同组团之间，间隔农田、高速，这些是房价辐射效应无法穿透，那就不存在轮动和辐射。

所以关键不是看并区，甚至不是轨道交通，而是当地产业融合度、就业机会。

就业机会，是ZF一手主导的布局，开发商没有能力改变什么，哪怕是号称擅长产城融合的开发商。

而就业不是有产业就万事大吉，类似大临港、石化这种产业，战略意义大，但跟城市的关联度不大，提供的就业非常有限。

所以谁和武汉的产业融合度最高，交通条件最好，不用哥再说了吧。

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