疫情爆发、封城76天、一季度GDP“断崖式”负增长、10天检测万人、洪水泛滥成灾、西方抹黑不断......过去一年，武汉的每一步都异常艰难。

然而最终，武汉不负众望，从封城到解封，从解封到如今，逆势重振，不论经济还是楼市，都展现出了强大的生命力和韧性！

展望年，你是否也有相同的疑问：宽松政策还会持续吗？哪类产品会更为热销？折扣会继续加大吗？在《大家顾问年武汉楼市年报》中，我们总结了以下观点：

武汉楼市宽松政策不持久

纵观年各地调控，各地房价地价动态监控机制异常灵敏，小热约谈，大热调控，房价冒头就打压！而武汉，在宽松政策作用下，年诞生了15个区域地王，豪宅迎来爆发性成交增长，极不利于“三稳”目标的实现。

国家统计局数据也显示，年到年五年间房价上涨幅度最高的三十个城市中，武汉涨幅位列全国第三，领跑全国，触碰调控红线可以说是“一步之遥”。

因此，我们预计年，随着武汉经济的逐渐恢复，武汉房市大概率会触发调控加码。

这个时间点大概是什么时候？这取决于GDP增长速度、房地价涨幅等综合因素。在此暂不做预判。

年9月，武汉房管局宣布延长《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》执行期限至年3月31日，据此，至少年一季度仍是政策宽松期。

年武汉土地市场成交可建规模为万方，同比增长1%。按此估算，年全年供应量很可能与年持平，也就是同样将面临巨大的供应量。巨大的供应压力当前，政策面如果能够维持不动将是最大的利好。

武汉楼市没有变冷条件

疫情发生后，尽管期待调控放松的呼声不断，但武汉始终按兵不动。下半年，在各地楼市被“打击假离婚、限售、打击假落户”等各类限制政策打压之时，武汉的“按兵不动”反而促成了全国政策最宽松城市，成为了年的楼市量价提升的关键因素。

实际上，今年武汉的调控政策“小而精”，涉及2类人群，将对未来新一轮购房需求的诞生产生深远影响。

这2类人群分别是：

1.在校大学生。年，武汉在校大学生不仅可落户，其父母、配偶及未成年子女均可同时办理随迁落户。年武汉在校大学生约万人，按照-年武汉大学生留汉比例约40%折算，相当于新增42万常住人口。

2.自由职业者。年，武汉住房公积金个人贷款将对“自由职业者”放开。该政策将促使原本不交社保的自由职业者，为了能在武汉公积金贷款买套房，于是缴纳社保+公积金，最后贷款买房，给市场创造新一轮“买房需求”转化。

当这两类人群购房需求持续发酵，将为武汉楼市储备充足的“弹药”，武汉楼市在未来一段时间内都没有变冷的条件。

年将是武汉的改善大年，刚需小年

年已经成为自年以来，武汉楼市的改善大年。

-㎡产品成交占比为39%，同比提升3%，已达到了历年最高峰值；㎡以上的豪宅面积段占比为9%，同比提升2%，同样到了历史最高峰值。呈现出改善需求猛增、高端豪宅楼盘成交集中放量等特征。

疫情过后，初富群体更急于大幅提升居住条件，而在全球货币放水的背景下，出于资产保值增值的需求，富人也在不断加码投资豪宅。

但大部分的改善需求是没有被满足的，我们看到，典型楼盘如融创玖玺台、华发外滩荟、武汉天地云廷、绿地海珀滨江等多个改善及豪宅项目的开盘就日光，说明这类产品是不够满足当前主流购房群体的，高端改善及豪宅市场有较大的市场前景。

由此可能引发两点：

一是二手房市场上，无学区、物业差的老破大、老破小逐渐会被越来越多的人抛弃，转而去购买新房，这类房产将不再具备保值增值性，而回归居住本质。

二是市中心新盘市场前景将继续看好，这类项目在年涨价是大概率事件，降容政策也在侧面夯实这一点。

，先“开”为敬

最后说下成交量，年武汉市新建商品住宅成交15.21万套，同比减少18%。作为年疫情震中，这一成绩的取得是非常值得肯定的，足证武汉楼市韧性非比寻常。

分开来看，我们会发现，成交增长主要集中在下半年，这一阶段的成交量，一方面是由房企持续加推、再辅以一定程度的折扣，强硬带动，整个下半年房企都在忙，不断加推，“小步快跑”、抢客户、打折扣促销战。这是被动增长需求；一方面是改善需求、豪宅投资需求入市带动，这是主动增长需求。

房住不炒大旗下，解限、降房贷利率这类“猛药”肯定是没有了，那么，年，这两类需求就是维稳。

本身就是优质改善盘、豪宅盘，需要
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